Цифровізація корупції від Черновецького до Кличка. Як і чому Китаїв віддали під забудову?
Друге десятиліття триває боротьба киян проти спроб забудувати урочище Китаїв та місцевість поряд з ним. Боротися є за що – на майже 60 га колишніх експериментальних садів та ягідників Інституту садівництва НААН має з’явитися новий житловий мікрорайон. При цьому, дві ділянки знаходяться на території посаду Китаївського городища і наразі за позовом прокуратури йдуть суди щодо його належності до пам’ятки археології національного значення. Ще три ділянки в урочищах Самбурки та Болгарське прилягають до Національного природного парку “Голосіївський” і були зарезервовані для розширення природно-заповідного фонду.
Всі ці роки поза увагою залишалося питання, як саме території сільськогосподарського призначення перетворилися в генеральному плані Києва на житлову забудову.
Громадська ініціатива “Голка” вирішила більш детально розібратися, що саме та як Київрада затвердила в далекому 2007 році. І з’ясувалося, що начебто затверджених тоді містобудівних обґрунтувань взагалі не існувало. А вся історія із намірами забудови урочищ як розпочалася в 2007 році, так і досі тримається лише на службовому підробленні та інших махінаціях чиновників з документами.
В 2004 році Київрада передала ділянки Інституту садівництва НААН в оренду для ведення сільського господарства СВАТ “Київська овочева фабрика”. Договір оренди було укладено на підставі рішення суду в 2006 році, а вже 29 листопада 2007 року Київрада дозволила їх забудову громадськими об’єктами та житлом.
Для кожної ділянки було окреме рішення (№ 1321/4154, 1322/4155, 1323/4156, 1324/4157, 1325/4158). Всі вони містили однакові (крім назви урочища) перші пункти:
– “Затвердити містобудівне обґрунтування щодо внесення змін до містобудівної документації та визначення параметрів окремого об’єкта містобудування – будівництва та обслуговування об’єктів громадського і комерційного використання, торговельно-розважальних комплексів, офісних центрів, об’єктів житлової забудови, паркінгу в урочищі…” і далі назва урочища Китаєво, Самбурки або Болгарське у Голосіївському районі;
– “Внести зміни до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року щодо функціонального призначення території, яка передається відповідно до цього рішення“.
Повне цитування цих пунктів необхідне для розуміння, що Київрадою було затверджено п’ять різних містобудівних обґрунтувань з однаковими назвами об’єктів містобудування для кожної із ділянок. Одночасно, рішення не містили інформації яким чином змінюється функціональне призначення території в Генплані.
І визначити які зміни функціонального призначення передбачалися, неможливо без аналізу змісту відповідних обґрунтувань. Все тому, що за затвердженою назвою можуть одночасно приховуватися відразу шість суттєво відмінних зон на різних частинах ділянок: громадських будівель і споруд, чотири різновиди житлової забудови (садибна, мало-, середньо- і багатоповерхова) та вулиць і доріг.
Генеральний план населеного пункту – це містобудівна документація визначеного нормативами складу та змісту. Розвиток населеного пункту визначає саме ця документація, а не як таке рішення місцевої ради про затвердження Генплану.
Як метро на Троєщину не з’являється само по собі від прийняття рішення Київради про його будівництво, так і Генплан Києва не змінюється від пункту “внести зміни до Генплану“. Щоб змінився Генплан, як містобудівна документація, мають бути розроблені відповідні зміни до нього. Документом з цими змінами в ті роки були затверджені першими пунктами рішень містобудівні обґрунтуванням.
Існування містобудівних обґрунтувань, як специфічного виду містобудівної документації, передбачалося з 2002 по 2009 року у ДБН Б.1.1-4-2002 “Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження містобудівного обґрунтування”. Відповідно до пункту 1.4 зазначеного ДБН, містобудівне обґрунтуванням після затвердження стає невід’ємною частиною відповідної містобудівної документації. Пункт 3.11 визначає, що воно мало бути зареєстрованим та зберігатися в архіві уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури, яким наразі є профільний департамент КМДА.
Крім цього, порядок змін до Генплану регулювався в ті роки затвердженими Київрадою Правилами забудови. Пункт 2.1.6 цих Правил посилався на вже згаданий ДБН і так саме встановлював, що затверджені зміни стають невід’ємною частиною Генплану та зберігаються Головкиївархітектурою.
З прийняттям в 2011 році Закону “Про регулювання містобудівної діяльності”, матеріали чинного Генплану Києва мали бути оприлюднені в тому числі на сайті Департаменту містобудування та архітектури КМДА. А як вже зазначалося, затверджені містобудівні обґрунтуванням ставали його невід’ємною частиною.
Проте, як за три роки правління Попова, так і за 11 років правління Кличка, вимоги Закону не було виконано – близько 1000 затверджених в часи Черновецького містобудівних обґрунтувань приховували від киян.
Але і на запит в профільний Департамент ці документи не надали. Як виявилося, після затвердження Київрадою в 2007 році, вони туди не надходили.
Відповідь Департаменту про відсутність затверджених Київрадою містобудівних обґрунтувань
За діючими вимогами, містобудівні обґрунтування могли затверджуватися виключно після погодження рядом органів, включно із уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури. Але і до затвердження Київрадою п’яти документів на окремі ділянки в урочищах Китаєво, Самбурки і Болгарське, їх там не погоджували і навіть не розглядали на обов’язковому для таких питань засіданні архітектурно-містобудівної ради.
Проте, Департамент надав відповідь, що 23.08.2007 секція містобудування архітектурно-містобудівної ради розглядала інше обґрунтування – спільне на всі п’ять ділянок (справа № 532-а-07).
Відповідь Департаменту, що затверджені Київрадою містобудівні обґрунтування ним не розглядалися
У спробах знайти бодай якісь докази існування п’яти окремих містобудівних обґрунтувань, що начебто було затверджено Київрадою 29.11.2007, було проаналізовано всі доступні документи включно із погодженнями проектів землеустрою.
Ніяких ознак існування таких обґрунтувань виявити не вдалося. У всіх без виключення матеріалах міститься лише посилання на протокол розгляду містобудівною радою 23.08.2007 єдиного на п’ять ділянок обґрунтування. А лише за два тижні до прийняття рішення Київрадою, СВАТ “Київська овочева фабрика” подавала в Міністерство охорони здоров’я на експертизу всі п’ять проектів землеустрою із єдиним на всі ділянки містобудівним обґрунтуванням.
Висновок санепідекспертизи від 15.11.2007 на один з проектів землеустрою
І навіть майже через три місяці після рішень Київради з затвердженням п’яти окремих обґрунтувань, СВАТ “Київська овочева фабрика” зверталася в КМДА посилаючись на єдине містобудівне обґрунтування для всіх п’ятьох ділянок.
Звернення від 20.02.2008 про врахування спільного на всі ділянки містобудівного обґрунтування
Тож висновок може буди лише один: Київрада затвердила неіснуючі містобудівні обґрунтування внесення змін в генплан. А це означає, що ніяких змін в Генплан не було – відповідні пункти в рішеннях юридично нікчемні і там досі території сільгосппризначення, забудова яких житлом і громадськими спорудами заборонена.
Те що Київрада прийняла рішення, зовсім не означає, що вона розглядала їх проєкти. Головне управління земельних ресурсів КМДА погодило всі п’ять проєктів землеустрою 29.11.2007, тому проєкти рішень не могли бути поданими на розгляд Київради раніше цієї дати. Але саме в цей день в проміжок часу між 11:49 та 11:52 Київрада проголосувала за всі п’ять рішень на сесійному засіданні.
Ці обставини повністю виключають можливість попереднього розгляду проєктів в порядку, визначеному Регламентом та Порядком надання земельних ділянок у користування в місті Києві.
Висновок від 29.11.2007 про погодження проєкту землеустрою
Інформація про реєстрацію відповідних проєктів при подачі їх на розгляд Київради відсутня в журналі реєстрацій (Держархів Києва, Фонд №1697, опис 1, справа 1575). В матеріалах засідання Київради 29.11.2007 (Державний архів міста Києва, Фонд № 1697, опис 1, справа 1553) наявні проєкти рішень з пояснювальними записками. Проте, в них всіх відсутні підписи начальника юруправління Київзему, який має першим перевірити та завіряти підготовлений проєкт рішення ще до подання його заступнику голови КМДА-начальнику Київзему. Також відсутні будь-які дати (як подання проєкту рішення, так і розгляду на профільних комісіях), що зазвичай наявні завжди в інших проєктах рішень.
Подання до проєктів рішень з архіву (однакові для всіх п’яти ділянок)
Як свідчить стенограма засідання Київради 29.11.2007, питання до порядку денного було включено з голосу за пропозицією голови земельної комісії Олексія Євлаха. Самих проєктів рішень не було навіть у президії Київради і не озвучувалися жодної інформації про зміст рішень, окрім номерів кадастрової справи та назви орендаря. Секретар Київради Олесь Довгий при цьому казав, що це “овочева база“.
Стенограма засідання Київради 29.11.2007, включення до порядку денного
Під час голосування по суті рішень, знову жодної інформації про зміст рішень не було озвучено. При цьому Євлах попросив розглянути питання першочергово “щоб відпустити людей“, які чекали розгляду.
Таким чином, депутати Київради голосували в сліпу – вони не бачили проєктів рішень і навіть не уявляли ані про внесення змін до Генплану Києва, ані про цільове призначення ділянок і їх площу, ані про адресу їх розташування.
Стенограма засідання Київради 29.11.2007, розгляд по суті
Все це свідчить про велику ймовірність, що проєкти було виготовлено вже після прийняття рішень Київрадою та додано до матеріалів заднім числом. Варто нагадати, що голова земельної комісії Олексій Євлах попався на підробці саме восени 2007 року інших рішень Київради. В жовтні 2011 року суд визнав його винним і відразу звільнив по амністії.
Невідомо, чи взагалі існувало розроблене відповідно до вимог будівельних норм навіть єдине містобудівне обґрунтування на всі п’ять ділянок. Документ з потрібною назвою існував, але це було не містобудівне обґрунтування, а передпроектні пропозиції.
Безпосередньо в самому обґрунтуванні, що розглядалося на секції архітектурно-містобудівної ради 23.08.2007 (справа № 532-а-07), зазначено, що воно розроблялося “у відповідності з п. 2.6 ДБН А.2.2-3-04 на підставі листа-заяви Замовника“.
Повна назва цього ДБН А.2.2-3-2004 – “Склад, порядок оформлення, погодження та затвердження проектної документації на будівництво”. А пункт 2.6 передбачає право проводити передпроектні роботи, які не можуть бути стадією проектування і підлягають лише розгляду і погодженню замовником та органами містобудування та архітектури.
Тобто, це були передпроектні пропозиції забудови ділянки, а не встановлена вимогами ДБН Б.1.1-4-2002 “Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження містобудівного обґрунтування” містобудівна документація.
Різниця була не лише в формальній нормативній основі. Подане на розгляд “містобудівне обґрунтування” взагалі не містило жодних розрахунків потреби в інженерній, дорожній та соціальній інфраструктурі і містобудівних умов запропонованої забудови. А всі обґрунтування потреби змін в Генплан зводилися до загальних слів про інвестиційні наміри замовника і розташування ділянок у привабливому для житлової забудови місці.
Фрагмент “містобудівного обґрунтування”, що було подане на розгляд архітектурно-містобудівної ради
Вище вже неодноразово згадувалося засідання секції містобудування та архітектури архітектурно-містобудівної ради 23 серпня 2007 року. Це невипадково, адже саме витяг з протоколу цього засідання став чи не основним документом на підтвердження законності змін в Генплан рішеннями Київради. В кожному з п’яти проектів землеустрою, наявні його копії і чисельні висновки про погодження проектів землеустрою та всі експертизи посилаються саме на цей витяг з протоколу. То яку юридичну силу він має?
Архітектурно-містобудівна рада були дорадчим органом, що надає рекомендації місцевому органу містобудування та архітектури. На них був обов’язковим попередній розгляд питань на кшталт містобудівних обґрунтувань внесення змін в містобудівну документацію, але вони не погоджували і не затверджували жодних документів, а надавали лише професійні рекомендації. Зазвичай, ці рекомендації враховувалися, адже головою містобудівної ради за посадою був начальник відповідного органу містобудування та архітектури.
Тобто, витяг з протоколу засідання лише підтверджує факт дотримання процедури, але не має жодної юридичної сили за відсутності погодження містобудівного обґрунтування самим уповноваженим органом.
Витяг з протоколу засідання секція містобудування та архітектури архітектурно-містобудівної ради
Відповідно до протоколу, містобудівне обґрунтування було схвалено за умови виконання ряду зауважень. Серед них – врахувати зауваження викладені у рецензії та погодити містобудівне обґрунтування в профільному головному управління.
На запит в Департамент містобудування і архітектури КМДА (який раніше і був Головним управлінням) надійшла відповідь, що самої рецензії із зауваженнями в них немає, а доопрацьоване містобудівне обґрунтування до них на погодження не надавалося.
Відповідь Департаменту щодо наявності рецензії та надходження доопрацьованого документу
Ну і найцікавіше. Витяг з протоколу засідання не самої архітектурно-містобудівної ради, а її секції містобудування та архітектури. Ось тільки секції містобудівної ради існували лише до 11.06.2007 відповідно до Типового положення затвердженого наказом Держбуду від 01.09.1999 № 210. А на момент розгляду відповідного містобудівного обґрунтування у серпні 2007 року, вже діяло Типове положення, затверджене наказом Мінрегіонбуду від 14.05.2007 № 15, яке не передбачало існування окремих секцій архітектурно-містобудівних рад і можливість розгляду на них питань.
ДБН Б.1.1-4-2002 та Правилами забудови Києва передбачають обов’язкове погодження містобудівних обґрунтувань рядом органів та організацій – уповноваженим органом містобудування та архітектури, організацією-розробником чинного генплану та іншими. Але серед матеріалів землевідведення, які затвердила Київрада, не було жодного з обов’язкових погоджень – там були лише погодження самих проектів землеустрою і посилання на юридично нікчемний протокол засідання секції архітектурно-містобудівної ради.
За таких обставин, ніяких законних змін в Генплан Києва не могло бути навіть у разі затвердження Київрадою єдиного містобудівного обґрунтування на всі п’ять ділянок.
Після отримання землі в оренду, активних спроб забудови не було кілька років. У травні 2014 року, орендар ділянок СПАТ “Київська овочева фабрика” разом з суборендарем ТОВ “Альціон” звернулися в Департамент містобудування та архітектури КМДА для отримання містобудівних умов та обмежень (МУО) забудови однієї з ділянок в Китаєві. Серед поданих ними документів, був і передбачений законодавством містобудівний розрахунок.
В цьому документі прямо зазначалося, що функціональне призначення території в Генплані Києва – сільськогосподарські території. І що для реалізації своїх намірів замовнику необхідно ініціювати зміни в містобудівну документацію.
Містобудівний розрахунок, поданий СПАТ “Київська овочева фабрика” для отримання МУО
Не дивлячись на те, що невідповідність Генплану була зазначена навіть у власноруч поданому замовником будівництва документі, тодішній головний архітектор Києва Сергій Целовальник 29.05.2014 їм видає МУО. Але для цього він пішов на службове підроблення – посилається на єдине для всіх п’яти ділянок містобудівне обґрунтування, яке ніколи не затверджувалося, як на начебто затверджене відразу п’ятьма рішеннями Київради. Також він посилається окремо і на затверджене Київрадою обґрунтування на одну ділянку в урочищі Китаєво, якого не існувало.
Фрагмент МУО № 5587/0/12/009-14 від 29.05.2014
Слід зазначити, що Целовальник видав МУО, так би мовити, авансом за типовою на той час корупційною схемою. Вже на наступний день після їх видачі, було укладено договір на розробку детального плану території, що мав після затвердження легалізувати порушення при видачі МУО. Інвестором розробки виступало ТОВ “Альціон”.
Договір на розробку ДПТ, що включає ділянки в урочищах Китаєво, Самбурки та Болгарське
Ця історія свідчить, що орендар ділянки СПАТ “Київська овочева фабрика”, пов’язаний з екс головою Шевченківської РДА та екс-нардепом Віктором Пилипишиним, знали про фіктивність змін в Генплан і намагалися легалізувати забудову через детальний план території.
Проте, їм не вистачило впливу і у 2017 році проєкт віддали компанії “Сага Девелопмент” Андрія Вавриша. Вавриш також чудово розумів стан справ, адже саме він за посадою профільного заступника готував Целовальнику в 2014 році МУО зі службовим підробленням та документи на розробку ДПТ (на частині з яких стоїть його підпис). Тому замість агресивних спроб забудови, стратегією стала широка реклама концепції забудови і спроби організувати затвердження детального плану території.
Завдяки активній позиції місцевих мешканців, затвердження ДПТ було заблоковано, і в 2021 році право на забудову віддали близькому другу Віталія Кличка, його першому заступнику в 2014-2015 роках Ігорю Ніконову.
В жовтні 2022 року, Департамент містобудування та архітектури видає містобудівні умови та обмеження на забудову двох ділянок в урочищі Самбурки. Без корупції не обійшлося – в обох документах написано, що функціональне призначення території за Генпланом “житлової та громадської забудови” відповідно до рішень Київради 2007 року.
Фрагмент МУО № 743 від 28.10.2022
Як вже вище було детально розглянуто, в 2007 році Київрада взагалі в своєму рішенні не встановлювала, як саме змінюється функціональне призначення. Визначити це можна виключно із затверджених містобудівних обґрунтувань, але сам Департамент надав відповідь, що їх в нього немає.
Окреме питання до функціонального призначення “територія житлової та громадської забудови“. Такого функціонального призначення теоретично не може існувати в чинному Генплані, адже нормативна база тих років не передбачала такої можливості – зони громадських будівель і споруд та житлової забудови були окремими функціональними зонами.
То звідки ця інформація з’явилася в МУО? Недостовірну інформацію про функціональні зони в чинному Генплані Києва було внесено до Містобудівного кадастру Києва.
Витяг з містобудівного кадастру, що є додатком до виданих в 2022 році МУО
Це фальшування відбувалося вже під час керівництва містом Віталієм Кличком, бо раніше Містобудівного кадастру не було. При наповненні Містобудівного кадастру, туди мала вноситися інформація саме із містобудівної документації. І в процесі цього, мали виявити відсутність начебто затверджених Київрадою містобудівних обґрунтувань навіть якщо не знали про це раніше.
Але замість виправлення наслідків корупції часів Черновецького, вирішили забезпечувати їй дах, цифровізувавши корупцію.
За наявності Містобудівного кадастру, чиновники не працюють із самою містобудівною документацією – вони беруть витяги із Містобудівного кадастру і вважають отриману інформацію достовірною. Відповідальні особи в Департаменті містобудування і архітектури внесли туди недостовірну інформацію – і всі чиновники в місті щодо цієї території будуть жити у віртуальній реальності.
Найгірше те, що відповідальності за порушення в результаті ніхто не несе. Той хто використовує недостовірну інформацію із Містобудівного кадастру, не зобов’язаний її перевіряти. А той хто недостовірну інформацію в Містобудівний кадастр вносив, завжди може все пояснити звичайною помилкою, бо довести злочинні наміри не схопивши за руку при отриманні хабара буде неможливо.
Поставити крапку в цій ганебній історії мала можливість Київрада – достатньо було відмовити в подовженні оренди земельних ділянок. Запит суспільства саме на такі дії підтверджувала рекордна за кількістю голосів петиція № 12969.
Проте, міський голова Віталій Кличко петицію не підтримав, надавши 23.05.2024 відповідь, що вирішувати буде Київради при розгляді питань поновлення договорів оренди. Важливо зазначити, що відповідь Кличка містила недостовірну інформацію з твердженням, що за Генпланом Києва всі ділянки розташовані з зоні з функціональним призначенням “житлової та громадської забудови“.
Відповідь Віталія Кличка на петицію № 12969
За (не)дивним збігом обставин, саме в день надання відповіді Кличком на петицію, до Київради було подано проєкти рішень про поновлення всіх п’яти договорів оренди. Три договори в урочищах Самбурки (1, 2) та Болгарське швидко поновили. А ще два в урочищі Китаєво (1, 2) відклали до рішення суду за позовом прокуратури щодо належності території до пам’ятки археології.
В усіх п’яти випадках, в пояснювальних записках до проєктів була зазначена недостовірна інформація, що начебто в 2007 році Київрада внесла зміни в Генплан і віднесла відповідну територію за функціональним призначенням до зони “житлової та громадської забудови“.
Фрагмент пояснювальної записки до проєкту рішення Київради про поновлення оренди
Можна лише гадати, чи підтримали би депутати поновлення оренди, якби їм чесно в пояснювальній записці написали, що ніяких змін в Генплан в 2007 році не було і це досі територія сільськогосподарського призначення, бо Київрада при Черновецькому фіктивно затвердила неіснуючі містобудівні обґрунтування. Але факт залишається фактом: підпорядковані Кличку чиновники надали депутатам недостовірну інформацію, що мала критично важливе значення при прийнятті рішення.
Затвердження в 2007 році Київрадою неіснуючих містобудівних обґрунтувань внесення змін в Генплан не могло мати жодних юридичних наслідків – територія в урочищах Китаєво, Самбурки і Болгарське як була сільгосппризначення, так і залишилася такою. І ніякої запланованої житлової та громадської забудови там бути не може. А те що змін в Генплан не було, робить незаконним і зміну цільового призначення земельних ділянок.
Історія з неіснуючими містобудівними обґрунтуваннями мала би давно стати відомою, якби в Києві грубо не порушувалося право киян на доступ до матеріалів Генплану. Порушення часів Черновецького лише на перший погляд залишилися в минулому. Насправді, це своєрідні корупційні інвестиції, дивіденди з яких регулярно отримує той, хто наразі при владі в місті.
І історія зі спробами забудови Китаєва це наглядно демонструє. Хоча первинні махінації були в далекому 2007 році, орендар незаконно отриманих ділянок і досі постійно потребує корупційної підтримки щоб залишатися на плаву і отримати змогу щось побудувати – приховувати чинну містобудівну документацію і протягувати нову для легалізації порушень, отримувати незаконні містобудівні умови та обмеження, поновлювати договори оренди…
Спеціально для “Дзеркала тижня“
Проєкт реалізується за підтримки The European Endowment for Democracy (EED).
