Як під час війни службове житло дають чиновникам Апарату Верховної Ради і чому забули про військових?

Уряд дозволив надавати службове житло співробітникам Апарату Верховної Ради та підпорядкованих йому держпідприємств. Більшість українців чує про службове житло хіба що з журналістських розслідувань про його незаконну приватизацію представниками влади чи силовиками.

Але наразі в Апараті парламенту приватизувати майже нічого – “все вкрадено до нас”. Із майже півтори тисячі побудованих за останні 35 років квартир для нардепів, залишилося на балансі приблизно 20 вільних квартир. Але це число може зрости.

Громадська ініціатива “Голка” проаналізувала можливості поповнення службового житлового фонду Апарату ВР. Перспективи виявилися непоганими – в найближчі роки для чиновників можуть побудувати сотні нових квартир. Дозволу уряду ніхто не чекав і процес вже йде, а от Закон при цьому відпочиває.

У активі вже зараз є незаконна висотка на Глибочицькій в партнерстві із компаніями, ймовірно пов’язаними з нардепом від “Слуг Народу” Стрихарським, кримінальна справа НАБУ з підозрою секретарю містобудівного комітету Верховної Ради Дмитру Ісаєнку (група “Відновлення України”, колишня ОПЗЖ), і позов з вимогою скасувати статус скверу, наданий Київрадою під тиском громадськості ще в 2015 році.

До середини 2000-х років, для нардепів і працівників їхнього Апарату побудували 11 будинків на майже півтори тисячі квартир. Без скандалів щодо приватизації житла не обійшлося. Через тиждень після втечі Януковича парламент заблокував можливість надавати службове житло нардепам. Але ж неприватизовані “залишки” квартир залишилися – понад 20, як і ділянки землі, де мали б будувати службове житло, зокрема і в Шевченківському районі столиці. Класична валіза без ручки – використовувати їх за призначенням не могли, кошти на утримання витрачали, і нікому не віддавали.

Від майна не відмовлялись, бо не полишали надію отримати право на його використання для забезпечення житлом працівників Апарату. Як зазначено у звіті Рахункової палати, упродовж 2021-2024 років до Уряду неодноразово робилися відповідні звернення. Рекомендації Рахункової палати в цьому звіті і стали визначальними, хоча більш логічним виглядала би вказівка передати квартири і землю під забудову в управління, наприклад, Міністерства оборони для забезпечення житлом військовослужбовців і членів їх сімей.

Рекомендації Рахункової палати за результатами аудиту в 2024 році

Важливо зазначити, що два десятки колишніх депутатських квартир – лише локомотив, який має забезпечити Апарату ВР право надавати службове житло. А це право їм потрібно, щоб активно розпочати партнерські проєкти забудови житлом ділянок, якими користується Апарат та підпорядковані йому держпідприємств.

Сьогодні є 20 службових квартир із ще депутатських. Частково будівництво нових квартир почалося задовго до вирішення питання Кабміном. У згаданому звіті Рахункової палати наявна інформація про 30 квартир, які наразі вже будують на вулиці Глибочицькій. Тож в наступному році квартир має стати 50. 

Уривок з поянювальної записки до відповідного проєкту постанови уряду

А якщо проаналізувати активність на інших ділянках ВР, то років через п’ять у них може бути вже кілька сотень службових квартир. Навіть сама по собі спільна забудова державної землі Апаратом з приватними фірмами в обмін на певну частки майбутніх квартир, несе не менші корупційні ризики та потенційні збитки, ніж можливість приватизації в майбутньому службових квартир.

Надмірна кількість службових квартир, як і будівництво житла для своїх відомчих черговиків – це прихована пільга для держслужбовців, яка обходиться дуже дорого. Відбувається обмін держвласності на квартири, які потім надаються в безкоштовне користування чиновникам. Але цю держвласність можна було би і далі використовувати для отримання прибутку або приватизувати за ринковою вартістю, наповнивши бюджет.

Для нового житла потрібна соціальна та інженерна інфраструктура. У разі ущільнення забудови поодинокими будинками, потребу може закрити чинна інфраструктура. Але якщо йдеться про забудову великих ділянок у нових мікрорайонах, то все фінансове навантаження лягає на місцевий бюджет. І за кошти місцевого бюджету мають побудувати інфраструктуру не лише для службових квартир, а для всіх.

Наразі важко оцінити актуальні ціни, але до повномасштабного вторгнення в Києві на це потрібно було витратити 10-20% від собівартості будівництва самого житла. Іншими словами, дешевше за кошти бюджету Києва побудувати житло лише для чиновників, ніж інфраструктуру для забезпечення усього їхнього спільного будівництва.

Для повноти картини додайте до цього, що вартість отриманих квартир зазвичай суттєво менша за ринкову вартість державної землі і розташованих на них раніше будівель, а приватний партнер обирається по корупційній схемі.

І завжди варто пам’ятати про порушення містобудівного законодавства при будівництві. Те що замовником є структури впливового органу влади, лише підвищує ризики порушень.

Забудову окремих ділянок Апарат вже запустив, тому є всі можливості подивитися, чи реалізуються зазначені вище ризики.

У грудні 2018 року, парламентський комітет з питань регламенту погодив укладання договору між Управлінням справами Апарату і товариством “Статус Буд-Прайм” з будівництва житлового будинку на земельній ділянці по вулиці Глибочицькій, 79-97. Управлінню справами мало дістатися 8% від загальної площі об’єкта, але не менше 30 квартир. За даними ЗМІ, це товарисвто пов’язане з Андрієм Стрихарським – чинним нардепом “слуг”.

Ринкові умови для спільного будівництва – це 12% площ будівлі користувачу ділянки на околиці Києва, а на Глибочицькій парламент мав би отримати 20-25%. Але головним в укладеному договорі був не мізерний відсоток площі, а кількість квартир, бо для ділянки 0.5 га передбачені не менше 30 квартир при дотриманні нормативів при будівництві будуть ринковими умовами.

За Генпланом Києва, ділянка будівництва знаходиться в зоні мало- та середньоповерхової забудови, де заборонено будувати вище 8 поверхів. Також вона розташовано в межах пам’ятки “Історичний ландшафт Київських гір і долини річки Дніпро” де заборонено будувати вище 25 м. Але ДАБІ в 2020 році видало дозвіл на будинок 9-10 поверхів та ще і з відсотком забудови ділянки в два рази вище за нормативну.

Станом на зараз, з цих 9-10 поверхів вже будується… тринадцятий. І забудовник на цьому не збирається зупинятися – за даними ЛУН продавали квартири в 15-типоверхівці. Створена в 2021 році із “професіоналів з нульовою толерантністю до корупції” Державна інспекція містобудування та архітектури цих порушень не помічає.

ЖК на Глибочицькій станом на зараз. Фото FB Володимир Герасимов

Як наслідок порушень, площа будівлі буде перевищувати максимально дозволену нормативами в понад три рази, а ринкова для законного будівництва частка Апарату ВР в 30 квартир перетвориться в ті самі мізерні 8% від корисної площі.

Наміри забудувати житлом 8 га території ДП “Державний будівельний комбінат” Управління справами Апарату парламенту на Березняках не нові. З протоколу розгляду пропозицій до проєкту Генплану Києва в 2011 році відомо, що лист з відповідним проханням надсилав тодішній перший заступник голови парламенту Адам Мартинюк. Але він отримав відмову.

Протокол розгляду пропозицій до проєкту Генплану Києва в 2011 році

Проте, вже в 2017 році Київрада затвердила завідомо незаконний детальний план території, який всупереч положенням Генплану міста передбачав створення нового житлового мікрорайону на десятки тисяч мешканців на місці промзони. Після цього було лише питанням часу, коли Апарат ВР розпочне реалізацію своєї давньої забаганки.

Наприкінці грудня 2020 року відбувся інвестиційний аукціон “для своїх”, який виграла компанія зі структури забудовника “Perfect Group”, пов’язана з нардепом від ОПЗЖ Дмитром Ісаєнком.

У червні 2021 року Віталій Кличко, як голова КМДА, своїм розпорядженням надав дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки, у липні затвердив відповідний проєкт землеустрою під житлове будівництво. А у вересні того року, за тиждень до своєї ліквідації, сумнозвісне ДАБІ видала дозвіл на будівництво.

Проте, будівництво так і не розпочали. Процес списання будівель, розміщених на ділянці, довготривалий і він викликав інтерес правоохоронців. А в березні 2023 року, НАБУ і САП повідомили про підозру Дмитру Ісаєнку, екс-першому заступнику голови Управління справами апарату ВР та директору ДП за спробу незаконно заволодіти землею та майном держпідприємства.

На ділянці мали побудувати 3600 квартир загальною площею 175 тис. м.кв., торгово-офісний комплекс, підземні та багатоповерховий наземний паркінг загалом на понад 2000 машиномісць. З усього цього Апарат ВР мав отримати лише 270 квартир сумарною площею менше 13 тис м.кв.

Але за розрахунками правоохоронців, лише для повної компенсації вартості державної землі та існуючих будівель підприємства на ній, частка квартир мала бути суттєво більшою. Якщо перевести в квартири наявні в ухвалі ВАКС гривневі розрахунки експертів, це мало бути 710 квартир сумарною площею понад 34 тис м.кв.

Не обійшлося і без порушення містобудівного законодавства. Як зазначено у вироку Вищого Антикорсуду директору ДП, в стратегічному плані розвитку ДП було вказано, що положенням детального плану території в межах ділянки заплановано будівництво парку відпочинку та об`єктів соціальної інфраструктури для потреб мешканців сусідніх житлових комплексів, тому необхідно якнайшвидше реалізувати план її забудови підприємством, поки ділянку не вилучили для потреб міста. Тобто, при обґрунтуванні намірів забудови навіть не приховувалося, що для максимізації прибутку планують діяти всупереч інтересів громади міста.

Фрагмент ДПТ з планом забудови ділянки ДП “Державний будівельний комбінат УСА ВРУ”

Насправді, міська влада не збиралася (та й не мала права) примусово вилучити. Але на її частинах мали бути розміщенні стадіон зі спортивними площадками для нової школи, окремий дитячий садочок на 240 місць та сквер. Проте, проєкт забудови не враховує потреби території під ці об’єкти, що дозволило додати будівництво ще близько 40 тис м.кв. квартир. ДАБІ цих порушень при наданні дозволу дивним чином не побачило. Як наслідок, хтось може отримати мільйони доларів додаткового прибутку, а Київ буде змушений шукати додаткове місце і чималі гроші для будівництва соціальної інфраструктури для непередбачених детальним планом мешканців.

Дуже показовим є порівняння витрат держави і Києва на забезпечення працівників апарату житлом. За розрахунками НАБУ, інвестиція держави своїм майном у будівництво в цінах 2020 року становила 525 млн грн (з яких 330 млн намагалися вкрасти). А лише на будівництво школи для забезпечення дітей в ЖК із запланованими 6630 мешканців, із міського бюджету мали би витратити близько 340 млн (вартість будівництва взята на прикладі проєкту реальної школи).

Але школа – це лише частина потрібної інфраструктури. Навіть якщо садочки побудує забудовник, на плечі міського бюджету лягає лікарня з поліклінікою, дороги, благоустрій зелених зон тощо. Ось тільки додаткові супутні витрати із бюджету Києва для покращення житлових умов держслужбовців взагалі не турбують державу.

Наразі інвестиційний договір про забудову ділянки на Клеманський визнано судом недійсним. Але це, як і кримінальна справа НАБУ і САП, не перешкоджають знову запустити реалізацію планів з її забудови. Земельна ділянка вже має потрібне цільове призначення, отриманий в 2021 році дозвіл на будівництво ніхто не скасовував. Достатньо лише провести новий інвестиційний аукціон, врахувавши попередні помилки. А право працівників Апарату Верховної Ради на службові квартири стане серйозним аргументом необхідності цього будівництва.

Навесні 2013 року, на вулиці Тропініна, 3-5 (нинішня назва Якубенківська) на ділянці площею лише 18 соток спробували розпочати будівництво 16-типоверхівки на 195 квартир. Девелопером проекту виступала одна із компаній скандальновідомого Анатолія Войцехівського. На відміну від його інших проектів, на будівництво був дозвіл, хоча будинок був в два рази вище допустимого в цьому місці і потребував по нормативах ділянку в три рази більшої площі.

Секрет наявності дозволу на вочевидь незаконне будівництво простий: замовником був Апарат ВР, який за передачу інвестору своєї ділянки під забудову мав отримати 10% майбутніх квартир.

Завдяки акціям протесту під парламентом, будівництво вдалося зупинити на етапі встановлення паркану – ДАБІ за лічені місяці скасувала дозвіл на незаконну висотку.

Протести проти незаконного будівництва ЖК на Тропініна влітку 2013 року. Джерело

Розуміючи, що будівництво можуть поновити, кияни тисли, щоб у жовтні 2015 року Київрада припинила право постійного користування ділянкою і надала їй статус скверу. Це був передвиборчий піар. У рішенні було чимало помилок, що мали спростити землекористувачу повернення ділянки через суд.

Роками здавалося, що ця історія, попри все, буде одним з рідкісних прикладів успіху громади в протистоянні забудовникам. Але в 2021 році ідею будівництва вирішили воскресити.

Управління справами Апарату ВР подало позови до інвестора про розірвання договору про спільне будівництво і до Київради з вимогою скасування рішення про сквер. В позові було прямо зазначено, що Апарат “планує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням (для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом)“, а наданий Київрадою статус скверу йому в цьому заважає.

Інвестор не пручався – він не подавав ані відзиву, ані апеляції на рішення, тим самим визнавши свою провину в тому, що будинок так і не був побудований за довгі роки. А от спір по скверу йшов з перемінним успіхом і пройшов всі інстанції в адмінсудах та був перенаправлений в господарські.

У квітні цього року апеляційний господарський суд позов задовільнив і наданий в 2015 році статус скверу скасував. Остаточну крапку може поставити Касаційний господарський суд вже в найближчі дні – засідання призначено на 3 червня.

Розраховувати, що у разі виграшу в суді Апарат просто забуде про ділянку, не варто – Рахункова палата у вже згаданому звіті звинуватила його у неефективних управлінських рішення і зазначила, що тривале невикористання ділянки для забудови і призвело до ризику втрати права користування.

Висновки Рахункової палати щодо використання ділянки на Якубенківській (Тропініна)

Крім ділянки на Якубенківській, відомо ще про дві майже в центрі Києва, де апарат ВР не полишає надій побудувати житлові будинки. Перша ділянка за адресою вул. Обсерваторна, 11 – 0.45 га). Друга – в Несторівському провулку, 11 – 0.19 га. Обидві мають цільове призначення під будівництво житла “для народних депутатів та працівників апарату“.

Навіть не маючи права на надання службового житла своїм працівникам, Апарат парламенту веде житлову забудову своїх ділянок і готує нові проєкти для реалізації. В усіх відомих за останні 12 років випадках, частка квартир була суттєво нижчою за ринкову, що свідчить про наявність корупції при виборі приватного партнера-забудовника. Так саме в усіх випадках наявні грубі порушення містобудівного законодавства, направлені на збільшення прибутку приватних компаній.

За таких умов, дозвіл Апарату Верховної Ради на надання службових квартир працівникам призведе лише до погіршення ситуації, бо буде слугувати додатковою підставою для нової житлової забудови задля поповнення службового житлового фонду.

На жаль, така ситуація не унікальна – махінації при спільній забудові своїх ділянок державними структурами давно є буденністю. І поки на законодавчому рівні жорстко не врегулюють вимоги для подібного бізнесу та не подолають корупцію при видачі дозволів і подальшому контролі за будівництвом, ситуація не зміниться.

Спеціально для “Лівого берега“

Проєкт реалізується за підтримки The European Endowment for Democracy (EED).