Знесення “садиби Зеленських”. Хто ж насправді винен і як цього можна було уникнути?

Знесення “садиби Зеленських” у Києві викликало резонанс. Влада Києва кивала на центральну владу, а Мінкультури – на Віталія Кличка. Не обійшлося і без залучення Тимчасової спеціальної комісії, яку створили ще раніше у Верховній Раді як політичний інструмент замість того, щоб запроваджувати реальні реформи.

Влада Києва могла б раніше прийняти історико-архітектурний опорний план міста і тоді було б чітко видно, що і де можна робити. Але документ не приймали, щоб можна було керувати забудовою центру столиці в ручному режимі. І така ситуація роками була комфортною для місцевої влади, поки вона внаслідок змін законодавства не втратила основні можливості впливу на забудову.

Вже кілька років як м’яч у питаннях будівництва в історичних ареалах – виключно на полі Мінкульту. Але міністерство саботує і виконання Державної антикорупційної програми, і розробку підзаконних актів, необхідних для захисту культурної спадщини. Знали там і про проблему з садибою Зеленських та були зобов’язані реагувати, але бездіяли.

У цій історії відзначилися і Мінінфраструктури з Державною інспекцією архітектури та містобудування. Вони не дозволили профільному департаменту КМДА провести перевірку будівництва, вирішивши що руйнування історичної будівлі не несе загрози правам та інтересам людей.

Громадська ініціатива “Голка” на прикладі садиби Зеленських дослідила, як працює система в інтересах забудовників.

Неконтрольована забудова історичних центрів міст та пов’язані з цим корупційні ризики – проблема загальнодержавного рівня. В Антикорупційній стратегії на 2021-2025 роки (п. 3.5.2) для її подолання передбачено встановлення заборони нового будівництва та реконструкції у межах історичних ареалів у разі відсутності історико-архітектурних опорних планів (ІАОП).

Для виконання Антикорстратегії, Кабміном в Державній антикорупційній програмі було передбачено розробку відповідного законопроєкту. Виконавець – Мінкультури. А зроблено все мало бути і подано на розгляд Кабміну для подальшого внесення у парламент – ще рік назад.

Мінкультури нічого не зробило. Національне агентство з питань запобігання корупції, що контролює виконання Державної антикорупційної програми, просто поставило в своїй системі Моніторингу відмітку “Не виконано” і на цьому всі заспокоїлись.

Дані системи моніторингу виконання Державної антикорупційної програми

Затвердженого ІАОП в Києві немає. А садиба Зеленських була розташована в центральному історичному ареалі і знесли її під виглядом реконструкції. Виконання заходів Державної антикорупційної програми забезпечило би будівлі захист від знищення.

Виконання цих заходів є обов’язковим (ст. 18-1 Закону “Про запобігання корупції”), за забезпечення їх виконання персональну відповідальність несе т.в.о. міністра Ростислав Карандєєв (ст. 18-2). Історична будівля знищенна, а керівництво Мінкультури досі при своїх посадах.

Головний наратив, що активно популяризувався протягом всього періоду боротьби за збереження цієї історичної будівлі – врятувати можна лише надавши їй статус об’єкта культурної спадщини.

Але такі заяви помилкові. До об’єктів культурної спадщини відносяться лише пам’ятки та щойно виявлені об’єкти культурної спадщини. А відповідно до державних будівельних норм (ДБН Б.2.2-12:2019 п. 13.2.4), забороняється знесення також значних та рядових історичних будівель на територіях історичних ареалів та зон охорони пам’яток.

Для обліку історичних будівель не передбачено спеціальних Реєстрів чи Переліків. Вони лише мають відображатися в історико-архітектурному опорному плані та іншій науково-проєктній документації щодо охорони пам’яток. У разі відсутності такої затвердженої документації, виникають складності з доведенням відповідного статусу історичної будівлі.

За результатами наукових досліджень, садиба Зеленських ще станом на літо 2021 року була визначена, як значна історична будівля. Про це відразу після його демонтажу публічно заявило Мінкультури посилаючись на дані проєкту історико-архітектурного опорного плану Києва. Ось тільки цей документ лише погоджений Міністерством в 2021 році, але не затверджений Київрадою.

Фрагмент проєкту ІАОП Києва, Садиба Зеленських відмічена, як значна історична будівля.

Проєкт ІАОП без його затвердження Київрадою не здатний захистити історичні будівлі від знесення. Мінкультури заявляло про це ще 2 вересня 2021 року коли було перше загострення ситуації навколо садиби Зеленських. Цю будівлю тоді називали “будинком Маліна”.

Публічна заява Мінкультури у вересні 2021 року щодо ситуації з садибою Зеленських (“будинком Маліна”) на Кониського (Тургенєвській), 22.

З 26 травня 2022 року будівля також знаходить в охоронній зоні пам’ятки архітектури місцевого значення, що розташована на протилежному боці вулиці на Кониського, 19. Це є наслідком набрання чинності змін в статтю 32 Закону “Про охорону культурної спадщини”, що внесені Законом 1423-IX про дерегуляцію земельних відносин.

Згадані зміни, по-перше, імперативно встановили зони охорони на відстані 100 м від території пам’яток, якщо для них це не встановлено окремою науково-проєктною документацією. По-друге, імперативно заборонили в таких випадках будівництво, якщо його висота перевищує різницю між відстанню до пам’ятки та подвійною висотою пам’ятки.

Садиба Зеленських знаходиться настільки близько до пам’ятки на Кониського, 19, що можна і без вимірювання відстаней та висот констатувати – вона в охоронній зоні і будувати на її місці щось вище за стару будівлю заборонено Законом.

Панорама вулиці з садибою Зеленських та пам’яткою архітектури на Кониського, 19.

Знесення садиби Зеленського з метою побудувати на її місці багатоповерховий будинок не мало сенсу. Але інформація щодо розташування будівлі в охоронній зоні пам’ятки та обмеження висоти будівництва на її місці жодного разу не озвучувалась чиновниками і громадськими активістами. Тому забудовник міг просто не знати про зміни законодавства і нові обмеження.

Якби садиба Зеленських отримала статус об’єкта культурної спадщини – це найбільш надійний спосіб захисту будівлі від знесення. Але для цього будівля має відповідати встановленим Кабміном критеріям до пам’яток.

Наданню статусу пам’ятки (внесенню в Державний реєстр пам’яток) обов’язково передує процес надання статусу щойно виявленого об’єкта культурної спадщини (внесення у відповідний Перелік). Діючий з 20.08.2019 до 12.04.2024 Порядок обліку передбачав на цьому етапі перевірку лише наявності в історичній довідці обґрунтувань автентичності об’єкта та його цінності. Перевірки на відповідність критеріям при занесенні в Перелік в той період не передбачалось – це перевірялось потім при внесенні в Реєстр.

Але навесні Мінкультури це вікно можливостей закрило – новий Порядок зобов’язує перевіряти об’єкт на відповідність критеріям вже на етапі внесення в Перелік.

ГО “Мапа Реновації” подала історичну довідку в Департамент охорони культурної спадщини КМДА по будівлі на Кониського ще в грудні 2022 року.

В зазначеній довідці будівля називалася “Будинок Малініна”, містилася інформація, що вона не відповідає критеріям для отримання статусу пам’ятки архітектури, але відповідає критеріям для пам’ятки історії. Мовляв, там проживав професор Київської духовної академії та Київського університету Василь Малінін. І цей Малінін “зробив значний внесок у розвиток культури” Києва. Який саме значний внесок у розвиток культури зробив Малінін, ГО “Мапа Реновації” в своїй історичній довідці не деталізувала.

Фрагмент презентації ГО “Мапа Реновації” на Консультаційній раді 25.04.2024 при розгляді питання про внесення будинку до Переліку.

Проте, не становить складності знайти інформацію про Малініна в Інтернеті. Навіть його книжки можна знайти он-лайн.

Малінін викладав у Києві російську та церковно-слов’янську мови та історію російської літератури. Докторський ступінь він отримав за вихваляння концепції “Москва – третій Рим” і її автора. Як приклад його роботи, нижче наведений фрагмент доповіді Малініна “Володимир Святий, як просвітитель Росії”.

В ній цей київський професор називає хрещення Русі Володимиром – “строго національним” святом “русскіх”, каже про важливість його для Росії, її національного усвідомлення та державного єднання. Київський князь Володимир для нього – це государ Росії, з яким за величчю та значенням з усіх наступних монархів порівняний лише Петро І. Вихваляти політику Петра І Малінін також не забуває.

Сторінка доповіді професора Малініна “Володимир Святий, як просвітитель Росії”

Під час засідання 25 квітня цього року, члени Консультаційної ради підняли питання щодо робіт Малініна і заявили про неприпустимість увіковічення пам’яті подібної людини. В результаті, було прийнято рішення звернутися до Українського інституту національної пам’яті і почекати його висновку.

УІНП питання уважно вивчив на основі “відкритих джерел інформації”, і 14 червня надав відповідь за підписом заступника Голови Володимира Тиліщака, що в них немає ніякої інформації про підтримку, глорифікацію або виправдування Малініним російської імперської політики.

Фрагмент висновку УІНП щодо професора Малініна

Але те що УІНП чорне назвав білим, свідчить лише про величезні проблеми в роботі цієї інституції. І жодним чином це не робить незаконними і корупційними дії Департаменту охорони культурної спадщини КМДА.

Департамент ніякого іншого рішення, крім відмови в занесенні будівлі в Перелік, за таких обставин не міг прийняти. Роботи Малініна в підтримку російської імперської політики загальнодоступні і їх зміст від висновку УІНП не змінюється.

Друга спроба забезпечити садибі охоронний статус була здійснена ГО “Спадщина Київ”. Голова ГО Дмитро Перов 17 липня подав документи на розгляд в КМДА про що відразу публічно повідомив у мережі Facebook.

Ще один аналогічний пакет документів ГО “Спадщина Києва” було подано 19 липня у Мінкультури. І ввечері цього дня історична будівля була брутально зруйнована.

Абсурдно звинувачувати чиновників, що будівлю знесли, бо вони цього разу затягнули розгляд питання – в них об’єктивно не було часу встигнути.

Облікову документацію для ГО “Спадщина Київ” готувала доктор архітектури, професор, член Українського національного комітету Міжнародної ради з охорони пам’яток та історичних місць Олена Олійник. Спеціалістка такого рівня мала гарантовано знайти докази відповідності вимогам до пам’яток, якщо вони існують.

Фрагмент облікової документації, поданої ГО “Спадщина Київ” до Мінкультури

Нажаль, слід констатувати, що навіть пані Олійник не знайшла нічого, щоб обґрунтувати цінність, достатню для надання “Садибі Зеленських” статусу пам’ятки. Підготовлена нею документація наповнена голослівними твердженнями, маніпуляціями та прямими фальсифікаціями. Наведемо кілька прикладів.

Історико-культурна цінність в тому числі обґрунтовується проживанням вже знайомого професора Малініна.

Об’єкт за твердженнями Олійник зберіг “більшу частину 1-го поверху”, хоча після незаконного демонтажу 2018 та 2021 років залишилося менше 40% першого поверху. Це свідома фальсифікація з ціллю ввести в оману щодо автентичності будівлі. Щоб відповідати вимогам до пам’ятки, будівля мала значною мірою зберегти, серед іншого, свою форму. Але в результаті перебудов та демонтажу вона стала на чверть коротшою, в два рази вужчою і з одноповерхової перетворилася на двоповерхову.

Також в обліковій документації стверджується, що будівля на Кониського мала вплив на розвиток культури Києва. І цей вплив на розвиток культури Києва вона, начебто, мала тим, що є зразком традиційної масової забудови за “зразковим” (тобто, типовим) проєктом. Але якщо використання типових проєктів вплинуло на розвиток культури, це хіба свідчить, що кожна типова історична будівля за визначенням мала вплив на розвиток культури?

Варто зазначити, що навіть заяви про будівництво садиби саме за зразковим проєктом – лише припущення, що не підтверджуються жодними документами. В історичній довідці вказано, що такі висновки зроблено за результатами візуального огляду інтер’єрів, екстер’єрів та зрізу стін. Проте, в матеріалах відсутні фотографії з доказами. Там взагалі немає жодної фотографії, зробленої авторкою дослідження, самі фото взято з інтернету і найсвіжіша датована травнем 2022 року.

Фрагмент облікової документації, поданої ГО “Спадщина Київ” до Мінкультури

Перед руйнуванням 19 липня, садиба Зеленських представляла собою двоповерхову обкладену цеглою будівлю з асиметричним фасадом на 5 вікон і прибудованою збоку вхідною групою. То яким чином вона могла залишатися зразком типової одноповерхової зрубної дерев’яної будівлі в стилі класицизм з ідеально симетричним фасадом на 7 вікон, площа забудови якої була в 2.5 рази більшою за сучасну будівлю?

Той самий рідкісний зразок одноповерхової зрубної дерев’яної будівлі в стилі класицизм з ідеально симетричним фасадом на 7 віком. Фото: FB Антон Короб.

Те що Експертна комісія при Мінкультури розглянула подану ГО “Спадщина Київ” документацію та рекомендувала надати будівлі статус пам’ятки, жодним чином не доводить відповідну цінність будівлі. Це було виключно політичне рішення, що супроводжувалося порушеннями вимог законодавства. Ну а абсурдність надання статусу пам’ятки вже знесеній будівлі, як начебто існуючій, не потрібно і пояснювати.

Мінкультури взагалі не мало повноважень розглядати документацію на будівлю перш ніж Департамент охорони культурної спадщини КМДА не занесе її в Перелік, як щойно виявлений об’єкт культурної спадщини. Раніше таке повноваження було, але навесні Мінкультури саме себе його позбавило.

І заяви Мінкультури, що після розгляду на експертній комісії вони направили документи до КМДА де будівлю тепер мають занести в Перелік – це свідома провокація з метою підставити КМДА. Департамент охорони культурної спадщини КМДА не має права занести будівлю в Перелік на вимогу Мінкультури, бо Мінкультури власноруч позбавив його цього права новим Порядок.

Садиба Зеленських не отримала статус пам’ятки тому, що це було неможливо за діючим законодавством. Вона за своєю цінністю не відповідала вимогам до пам’яток і була лише значною історичною будівлею.

Якщо цій будівлі було принципово присвоїти статус пам’ятки – треба було вимагати у Кабміна та Мінкультури змінити критерії, а не у Департаменту охорони культурної спадщини КМДА вимагати порушити законодавство.

Захисти садибу від знесення мав би арешт, накладений ухвалою Шевченківського райсуду в січні цього року. Але не врятував. Щоб зрозуміти чому так, треба розмотувати цей моток з кінця.

Під час засідання з обрання запобіжного заходу, співвласник садиби та його адвокат заявили, що там відбувалася реконструкція на підставі передбачених законодавством документів, а арешт на будівлю було накладено незаконно.

Чи відповідає це дійсності? Нажаль, так.

Ще понад два роки назад, 30 червня 2022 року, профільний Департамент КМДА зареєстрував повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції приміщень житлового будинку.

Запис в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва про чинне повідомлення про початок будівельних робіт

Хоча документ і виданий на реконструкцію приміщень, на його підставі можна знести будівлю до фундаменту і залишитися чистим перед законом.

На рівні законодавства не встановлено, які саме будівельні роботи відносяться до цього виду будівництва. А за ДБН А.2.2-3:2014 “Склад та зміст проектної документації на будівництво”, для реконструкції достатнє часткове збереження елементів несучих конструкцій. Тому забудовнику потрібно залишити в землі бодай одну цеглину від старого фундаменту, як цей самий “частково збережений елемент несучої конструкції” – і де-факто нове будівництво перетворюється на де-юре реконструкцію.

Чи була якась корупція в КМДА при реєстрації цього повідомлення? Ні, бо в нас повна дерегуляція для невеликих об’єктів. Якщо подане повідомлення заповнене правильно – його зобов’язані зареєструвати.

Цей документ ніколи не приховувався. Він є у публічному доступі в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва. Але його існування не афішується. Більше того, маніпулюють заявами, що на демонтаж будівлі дозволи не надавалися. Чиновники формально не обманюють – повідомлення не є дозвільним документом. Але вони замовчують, що за чинним законодавством для знесення подібної історичної будівлі дозволи і не потрібні.

Арешт на будівлю в січні цього року було накладено, як на речовий доказ руйнування об`єкту культурної спадщини. Але садиба Зеленських ніколи не була об’єктом культурної спадщини.

Як пояснює міська прокуратура у своїй заяві, клопотали про накладення арешту, оскільки вказана земельна ділянка входить до меж історичного ареалу і тому на проведення будівельних робіт потрібен дозвіл Мінкультури. Ось тільки вже згаданим вище Законом 1423-IX про дерегуляцію земельних відносин, вимогу на отримання дозволу Мінкультури скасували ще з 1 січня 2023 року (ч. 7 ст. 32 Закон “Про охорону культурної спадщини”).

Таким чином, арешт було накладено як на доказ злочину, якого теоретично не могло бути скоєно в даному випадку. Від порушення цього неправомірного арешту теоретично не могло бути істотної шкоди, тож і його порушення відповідно до частини другої ст. 11 Кримінального кодексу не є кримінальним правопорушенням.

Також знесення садиби Зеленських, всупереч твердженням прокуратури, не може бути самовільним будівництвом на самовільно зайнятій земельній ділянці. У забудовника було передбачене законодавством повідомлення про початок будівництва, а право користування земельної ділянкою непотрібно у випадку реконструкції в межах існуючих фундаментів (ч. 4 ст. 34 Закону “Про регулювання містобудівної діяльності”).

Повідомлення Київської міської прокуратури щодо знесення будівлі

Описана вище ситуація демонструє реальну глибину проблеми. Майже в центрі Києва брутально знесена значна історична будівля, а правоохоронцям доводиться для зняття суспільної напруги фальшувати кримінальну справу проти забудовника. І це є наслідком незбалансованої дерегуляції в будівництві, що послідовно проводиться Верховною Радою в інтересах будівельного лобі.

Виправити ситуацію можна було скасувавши реєстрацію повідомлення про початок будівництва або надавши докази, що садиба Зеленських є значною історичною будівлею і її заборонено зносити.

Для скасування реєстрації повідомлень про початок будівництва, обов’язково мала бути проведена перевірка та встановлений факт порушень при будівництві.

В умовах воєнного стану, Кабмін (за відсутності повноважень) фактично заборонив перевірки, дозволивши проводити лише позапланові на підставі рішення Мінінфраструктури і лише “за наявності загрози, що має негативний вплив на права, законні інтереси, життя та здоров’я людини, захист навколишнього природного середовища та забезпечення безпеки держави, а також для виконання міжнародних зобов’язань”. На перший погляд, проблем не повинно бути – будівництво, що загрожує збереженню культурної спадщини, за визначенням має негативний вплив на права та законні інтереси людини.

Навесні цього року, КМДА зробила спробу провести перевірку будівництва на Кониського, інформація про що зазначена у листі КМВА щодо реалізації петиції про захист “садиби Зеленських”.

Фрагмент листа КМВА щодо реалізації петиції про захист садиби Зеленських

Мінінфраструктури проводити перевірку не дозволило, пославшись на відповідь Державної інспекції містобудування та архітектури, що в документах не міститься матеріалів, що свідчать про наявність загрози, яка має негативний вплив.

Можна було би звинувачувати Департамент архбудконтролю КМДА у свідомому зливі питання в інтересах забудовника, якби не один нюанс. Відповідно до наказу Міністерства, не заявник, а ДІАМ має вивчати ситуацію і надавати письмове обґрунтування щодо наявності чи відсутності загроз.

Тобто, Мінінфраструктури з ДІАМ розглянули питання з будинком Зеленських і прийшли до висновку, що демонтаж історичної будівлі не несе загрози, що має негативний вплив на права та законні інтереси людей. 

У разі наявності документів, що підтверджують статус садиби Зеленських як значної історичної забудови та заборону її знесення, виникала можливість ефективно протистояти демонтажу навіть за наявності у забудовника зареєстрованого повідомлення про початок будівництва.

За час керівництва Києвом міським головою Віталієм Кличком, за бюджетні кошти було підготовлено два проєкти ІАОП – перший було подано в Мінкультури в 2016 році, другий – в 2021. Ніщо не заважало ще в 2017 році необхідний документ затвердити, як внесення змін до чинного Генерального плану міста.

Але цього не сталося. ІОАП невигідний і впливовому будівельному лобі, бо встановлює обмеження на найбільш прибуткову забудову в історичному центрі, і міський владі, бо позбавляє можливості ручного керування. А громадськість не могла примусити Київраду це зробити, бо законодавство не встановлює ніяких вимог до строків розробки та затвердження цього документу.

З проєктом ІАОП 2021 року вже складніше – його неможна було затвердити, поки КМДА не забезпечить розробку науково-проєктної документації щодо визначення меж та режимів використання історичних ареалів. Про це наголошувало саме Мінкультури при погодженні проєкту.

Лист-погодження Міністерством проєкту ІАОП

Але з 26 травня 2022 року неможливо цю документацію розробити та затвердити. Внесені Законом 1423-IX зміни вимагали від Кабміну затвердити порядок розробки та затвердження і визначити склад та зміст такої документації. Цього досі не зроблено, бо Мінкультури зірвало підготовку проєктів для затвердження урядом.

Варіант з розробкою та затвердженням меж та режимів використання зон охорони згаданої вище пам’ятки на Кониського, 19, також був неможливий з тієї самої дати. Мінкультури зірвало підготовку проєктів для затвердження Кабміном і щодо розробки цієї документації.

Відповідно до Закону “Про охорону культурної спадщини”, саме воно відповідає за формування політики в сфері охорони культурної спадщини та має виключне повноваження видавати обов’язкові до виконання приписи та розпорядження про зупинку робіт, що проводяться з порушенням вимог законодавства в історичних ареалах.

Як вже зазначалося, Міністерство відразу після руйнування садиби Зеленських заявило, що це значна історична будівля і її знесення заборонено. Але воно мало можливість задовго до цього надати роз’яснення щодо історичного статусу будівлі та заборони її знесення.

В Міністерстві про проблему відмінно знали, але нічого не робили. Як заявив на засіданні Тимчасової спеціальної комісії ВР Ростислав Карандєєв, за останній час на адресу міністерства надійшло 12 звернень від представників громадських організацій і об’єднань, які висловлювали занепокоєність долею цього будинку. У відповідь на це, Міністерство не виконувало свої повноваження, а пересилало звернення громадськості в КМДА.

Для повноти картини, слід зазначити, що за даними Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва, Департамент містобудування та архітектури КМДА відмовляв 6 разів у видачі містобудівних умов та обмежень, що є необхідними для проектування об’єкта, більшого за існуючу історичну будівлю. Одне з рішень було оскаржено в суді і матеріали свідчать, що відмови надавалися незаконно з підстав не передбачених законодавством.

Містобудівні умови та обмеження було видано лише в червні цього року на виконання рішення апеляційного суду. Деякі медіа з посиланням на голову ГО “Спадщина Київ” розповсюдили інформацію, що КМДА дозволило будувати будинок на 9-12 поверхів. Проте, дана інформація не відповідає дійсності – забудовнику цим документом прямо заборонено будувати вище за висоту існуючої історичної будівлі.

Фрагмент містобудівних умов та обмежень на реконструкцію садиби Зеленських

Щоб вирішити проблему, потрібно виявити причину її виникнення. А те що зараз відбувається в публічній площині – це пошук цапа відбувайла з політичним підтекстом, направлений на приховування причин проблеми із захистом історичної забудови.

Щоб забудовники далі не знищували нашу історію, потрібно зробити наступні кроки.

1) Виконати програмні антикорупційні документи і на рівні Закону встановити мораторій на будівництво в історичних ареалах у разі відсутності затвердженого історико-архітектурного опорного плану.

2) Скасувати для позапланових перевірок архбудконтролю раніше незаконно встановлені Кабміном обмеження.

3) Кабміну разом з Мінкультури підготувати та затвердити підзаконні акти, без яких вже понад два роки повністю заблокована розробка необхідною для захисту культурної спадщини науково-проєктної документації.

4) Верховній Раді припинити незбалансовану дерегуляцію в будівництві. Якщо забудовники отримали можливість вільно знищувати історичні будівлі навіть без хабарів чиновникам – це не зміни на краще.

Спеціально для “Дзеркала тижня“