Схеми Черновецького, компенсації забудовникам та порушення Конституції. Хто і що підготував в уряді?
На початку січня, Уряд зареєстрував у ВР давно анонсований законопроєкт “Про основні засади житлової політики” (законопроєкт 12377). Проєкт в певному сенсі унікальний, адже його одночасно підтримують зазвичай непримиримі противники – державна влада і Асоціація міст України.
Проте, в цій тимчасовій єдності немає нічого дивного. Адже головна запропонована зміна – це скасування спільного обов’язку держави та ОМС в наданні безкоштовного житла з наступною його приватизацією тими, хто стоїть в квартирній черзі. Навіть за консервативними оцінками Мінрегіону, мова йде про списання обов’язків влади перед громадянами на суму понад 900 мільярдів грн.
“Черговиків” не планується зовсім кинути напризволяще. Взамін вони зможуть отримати соціальне житло. Але не безкоштовно, а в оренду за пільговою ціною. Щоправда, це соціальне житло спочатку ще мають побудувати в потрібній кількості. І воно буде надаватися лише тим, чиї доходи не дозволяють орендувати житло на ринкових умовах.
Загалом змін заплановано достатньо, як негативних, так і позитивних. Але наразі оцінити всі їх наслідки неможливо. Старе законодавство, що базується на прийнятому ще в радянські часи Житловому кодексі, скасовується, а замість нього затверджуються лише “основні засади” майбутнього законодавства.
Куди ці “основні засади” можуть привести у разі прийняття закону, спробувала розібратись Громадська ініціатива “Голка”.
Задачка для Конституційного Суду
Прикінцевими положеннями законопроєкту 12377 визнаються такими, що втрачають чинність, спочатку Житловий кодекс, а через рік після закінчення воєнного стану – Закон “Про приватизацію державного житлового фонду”.
Це означає повне скасування безкоштовного надання квартир від держави і їх подальшої приватизації, бо такої можливості новим законом вже не передбачено.
Можна роками ламати списи в дискусіях щодо необхідність чи неприйнятність соціалізму з даруванням державою квартир тим, хто потребує покращення умов проживання. Але краще почитати статтю 22 Конституції України: “При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод“.
Подобається це комусь чи ні, але не можна просто сказати людям, що вже стоять в квартирній черзі, що в них більше немає права на безкоштовну квартиру від держави. Бо Конституція це прямо забороняє. Можна лише зупинити подальше наповнення черги і намагатися створити умови, за яких нинішні черговики або отримають нарешті давно обіцяні квартири, або самі зможуть покращити умови проживання.
Порушувати Конституцію – погана ідея навіть в мирний час. А під час війни – це підривати довіру до держави. Окрім цього, які будуть наслідки у разі подальшого скасування Конституційним Судом запланованих змін? Між новим законодавством та відновленим Житловим кодексом виникне велика кількість суперечностей, що створить правовий хаос в розпал відбудови.
Не менш актуальним є питання, як заплановані зміни вплинуть на бажання біженців повернутися в Україну чи наміри частини населення емігрувати. Мова йде про 650 тис сімей та одинаків в черзі, або загалом 1.5 млн громадян. За даними Держстату, переважна частина цих людей чекає квартири вже понад 20 років, тож відмова держави від виконання власних обіцянок може стати вирішальною.
Напівфабрикат, розроблений без врахування причин проблем
Наявність Житлового кодексу не означає, що житлове законодавство у нас кодифіковане і впорядковане. Кодекс приймався ще за радянських часів, а наступні реформи проводили не стільки його змінами, скільки врегулюванням окремих питань у спеціальних законах.
Як наслідок – існує велика кількість законів, що посилається на Житловий кодекс і встановлені ним процедури забезпечення житлом. І закони ці важливі – про соціальний захист військовослужбовців і членів їх сімей, права інвалідів, дітей-сиріт, ветеранів та учасників бойових дій, мешканців гуртожитків тощо.
Якщо передбачено скасування Житлового кодексу, необхідно одночасно вносити зміни і в інші пов’язані з ним закони. Але цього не робиться, що призведе до появи правової невизначеності із супутніми корупційними ризиками. Замість повноцінної реформи, проект лише встановлює обов’язок Кабміну протягом місяця подати у ВР ще один закон із необхідними змінами.
На скільки реально за місць такі зміни підготувати? Мінрегіон, який і має цим займатися, не зробив цього за півтора роки, поки розробляв та погоджував проєкт 12377. Навіть якщо все вже готово (але свідомо приховується з невідомих причин), передбачений місячний термін робить неможливим проведення консультацій з громадськістю, що значно підвищує корупційні ризики.
Проєкт не просто так називається “Про основні засади житлової політики” – він не містить конкретики і наповнений відсилочними нормами на майбутні постанови Уряду чи накази Мінрегіону. Депутатам пропонують прийняти “кота в мішку”. Навіть Мінрегіон в аналізі регуляторного впливу зазначає, що не існує можливості оцінити потребу в бюджетних видатках на забезпечення житлом за новим законодавством, бо не встановлюється ані хто має права отримати державну підтримку, ані на яких умовах.
У супровідних документах наявний перелік підзаконних актів, що має бути розроблено, змінено чи скасовано для імплементації змін. Перелік чималий із 31 пункту. Але він свідчить не лише про об’єм майбутньої роботи, але і про низький рівень кваліфікації посадових осіб Мінрегіону, бо враховано далеко не все.
Наприклад, чиновники взагалі забули про існування такої “дрібниці”, як студентські гуртожитки. Житловий кодекс скасовується, розроблені на його основі постанова Кабміну та наказ Міносвіти, що регулюють заселення студентів, неможливо буде застосовувати, а взамін нічого навіть не заплановано розробити.
Обґрунтування необхідності зміни законодавства в пояснювальній записці заслуговує на окрему увагу, бо є ще одним доказом протягування зручної для когось концепції без аналізу реального стану справ.
Мінрегіон повинен мати актуальні дані щодо розміру квартирної черги, як адміністратор Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Але він посилається на дані Держстату десятирічної давнини станом на 01.01.2015. Ситуація настільки погіршилась з тих пір, що не можна про це казати, чи профільне Міністерство не виконує свої обов’язки і не має актуальної інформації?
При описі проблем із регулюванням оренди житла, Мінрегіон стверджує, що “згідно з експертними оцінками 90% житла приватної власності передається в оренду“. Навіть не потрібно пояснювати, чому такі “експертні оцінки” є абсурдними.
При цьому, Міністерство не надає жодної інформації про наявний житловий фонд та причини, що призвели як до великих цін на житло, так і до майже повної зупинки забезпечення житлом черговиків та формування фондів соціального житла.
Аналіз даних Держстату свідчить, що перед початком повномасштабного вторгнення в Україні накопичився резерв близько 3 мільйонів вакантних квартир та садибних будинків (18% всього житлового фонду). Але внаслідок дисбалансу рівня життя в регіонах, відбувалася інтенсивна внутрішня міграція, що і призводило до створення локального дефіциту житла у великих містах.
Кількість вакантних квартир не суттєво зміниться внаслідок війни: зменшення кількості житла внаслідок повного руйнування, значною мірою компенсується зменшенням потреби в житлі внаслідок еміграції за кордон.
Законопроєкт декларує, що завданням житлового законодавства є і забезпечення раціонального та ефективного використання житлового фонду. Проте, його норми сконцентровані більше на будівництві нового житла, а не передбачають пріоритетність в розвитку регіонів та стимулювання використання вакантного існуючого житлового фонду в малих та середніх містах.
Причина постійного подорожчання житла у великих містах добре відома – це фінансіалізація житла. Житло, замість виконання своєї природної функції, перетворюється на інвестиційний актив для отримання прибутку чи збереження заощаджень. Як інвестори, так і девелопери, зацікавлені у зростанні вартості житла, тому постійно роздувають цінову бульбашку.
Формально, ціллю законопроєкту є покращення доступність житла. Але там не передбачається жодних заходів для боротьби із його фінансіалізацією, а скоріше навпаки – державна підтримка громадян для купівлі квартир за штучно завищеною ціною.
Забудовникам – приховані субсидії із кишень територіальних громад
Багато кому доводилося чути звинувачення у бік керівництва держструктур на кшталт “Передав земельну ділянку в Києві приватній компанії в обмін на 5% квартир, хоча ринкові умови – 10%”. Так було з сотнями гектар ДП “Агрокомбінат Пуща Водиця”, земель Міноборони та багатьма іншими.
Такими випадками займаються правоохоронці, бо звинувачення в корупції не безпідставні, адже приватні компанії передають девелоперам в Києві під забудову орендовану комунальну землю в обмін на 12-25% майбутніх квартир в залежності від розташування ділянки.
Вам не здається дивним, що коли ДП віддає землю за 5% квартир – це корупція, бо замало, а коли міськрада лише за еквівалент 0.2-0.5% квартир у вигляді орендної плати – це не корупція і нормально?
Все тому, що місцевим радам законодавством при наданні землі заборонено встановлювати вимоги про передачу частини квартир у комунальну власність. Але так було не завжди.
Напочатку 2000-х, при наданні комунальної землі під забудову дозволялося передбачати передачу квартир для забезпечення черговиків чи формування фондів соціального житла. До речі, в Законі “Про житловий фонд соціального призначення” досі такий механізм передбачений, але його реалізація неможлива.
Наприклад, в Києві ця обов’язкова частка квартир у 2007 році становила 20% для центральної планувальної зони міста і 7% для іншої території. Окрім квартир, орендар мав ще і сплатити у спецфонд на розвиток житлового будівництва 5% нормативної вартості будівництва. Ну і варто пам’ятати пайові внески, що свого часу могли сягати 25% кошторисної вартості будівництва та повністю покривали потреби на забезпечення мешканців будинку потрібними об’єктами інфраструктури.
Тобто, хоч ділянку і віддавали в оренду душе дешево, але за її забудову комерційним житлом місто отримувало ринкову компенсацію для забезпечення безкоштовним житлом черговиків.
Типове рішення Київради про надання в оренду земельної ділянки в 2007 році
Але в 2008 році, як захід для підтримки житлового будівництва в умовах фінансової кризи, місцевій владі заборонили вимагати в подальшому від забудовників будь яких платежів чи передачі об’єктів, окрім пайових внесків. Самі пайові внески знизили до мізерних 4%.
З роками криза минула, будівельна галузь відновилась, але її субсидування за рахунок територіальних громад не прибрали. Ба більше, в Законі “Про регулювання містобудівної діяльності” не лише підтвердили обмеження для місцевої влади, але і наказали скасувати всі зобов’язання по передачі частини квартир в комунальну власність, що були встановлені договорами до 2008 року. А в 2020 році були остаточно скасовані і пайові внески на розвиток інфраструктури.
Таким чином, житлова політика України останні 16 років де-факто будується за принципом “Позбавити можливості бідних щоб підтримати багатих“. Територіальні громади зобов’язані за безцінь віддавати в оренду землю під будівництво житла, отримуючи за весь строк оренди плату, що не перевищує 10-12% її ринкової вартості. При цьому, вони зобов’язані за кошти місцевого бюджету забезпечити житло необхідною інфраструктурою, вартість якої становить 10-20% вартості будівництва самого житла. Тобто, за рахунок громад відбувається значне субсидування будівництво всього житла, включно із житлом бізнес- та еліт-класу.
В існуючих економічних умовах, нове житло за ринковими цінами мають можливість купувати лише люди із доходами вище середнього. А територіальні громади внаслідок такої системи позбавлені можливості наповнювати фонди соціального житла для забезпечення ним громадян із низьким рівнем доходів.
Чи здатна така підтримка призвести до зниження ціни новобудов? Навряд, адже встановлена законодавством передача землі за безцінь призвела лише до збільшення корупції і появі посередників, що отримують комунальну землю в оренду, а потім передають її приватним забудовникам вже на ринкових умовах. Із самих забудовників, землю “на шару” можуть отримати лише особливо наближені до діючої місцевої влади. В ринкових умовах це призводить до того, що покупці квартир все одно сплачують зі своєї кишені ринкову вартість комунальної землі, але ці кошти йдуть забудовникам чи посередникам, а не в міський бюджет.
В свою чергу, скасування пайових внесків на розвиток інфраструктури, дійсно призводить до відчутного зниження повної собівартості будівництва. Але в ринкових умовах формування ціни на житло, це призводить не до зниження вартості житла, а лише до збільшення прибутку забудовників.
Існуюча наразі система прямо суперечить європейським принципам житлової політики. В цивілізовано світі, надання землі на пільгових умовах і будівництво інфраструктури за бюджетний рахунок означає і регулювання максимальної ціни продажу чи оренди побудованого за такої підтримки житла. А ринкову ціну без обмежень мають право встановлювати лише ті забудовники, що не користуються субсидуванням з боку держави чи громад.
Але хоча проєкт 12377 подається як реформа за європейським зразком, приховане субсидування будівництва через існуючи наразі механізми надання землі та будівництва інфраструктури за кошти місцевих бюджетів, залишається без змін. Тобто, проєкт направлений не на вирішення житлової проблеми громадян, а на подальшу підтримку будівельного бізнесу та корупційних земельних схем.
Механізми державної підтримки реалізації права на житло
Першочергово необхідно акцентувати увагу на вкрай важливій зміні – якщо зараз передбачається державна підтримка громадян, то проєкт передбачає підтримку осіб. А особи, за визначенням в ст. 1, це громадяни, іноземці та особи без громадянства, які постійно проживають на території України, особи, яких визнано біженцями, або особи, які потребують додаткового захисту прав на житло.
Вже одне це потребує дуже серйозної та виваженої адвокації запропонованих змін з боку держави. Але такої адвокації взагалі немає.
Питання вкрай резонансне і може бути використана ворогом в інформаційній війні. Всі розуміють необхідність соціального захисту іноземців, що воюють на боці України чи займаються волонтерством. Але суспільство дуже легко розколоти вкидом, що все робиться задля розміщення у нас біженців із Африки та Близького Сходу і що держава буде їм надавати соціальне житло і пільгові іпотечні кредити на купівлю квартир, як і громадянам, аби тільки вони далі в ЄС не їхали.
За новими правилами, державний житловий фонд та фонд територіальних громад будуть складатися із соціального та службового житла. Квартири з них неможна обмінювати, приватизувати чи відчужувати. Але ця заборона не абсолютна. Прямо передбачена можливість обміну квартир для осіб з інвалідністю та оренди з правом викупу соціального житла для тих, хто прожив в ньому не менше 10 років. Ще в наявності загадкові “інші випадки, передбачені законом“, що створюють можливість прописати в спеціальних законах надання в приватну власність державних чи комунальних квартир як сім’ям загиблих військових, дітям-сиротам чи особам з інвалідністю, так і прокурорам з суддями.
Форми державної та місцевої підтримки зведені у поняття “доступне житло“, що тепер буде включати як вже звичні фінансово-кредитні форми підтримки при купівлі житла, так і отримання в оренду соціального житла.
Хто саме може отримати допомогу, закон чітко не встановлює. Прямо лише визначено, що право на неї будуть мали особи, у яких відсутнє у власності чи користуванні житло належної якості і вони не можуть собі дозволити таке житло отримати. Тобто, якщо у вас немає власного житла, але ви його орендуєте чи заробляєте достатньо, щоб орендувати – права на державну підтримку у вас може і не бути.
Або таке право у вас може бути, бо проєкт каже і про “інші категорії осіб, визначені цим чи іншим законом“. Щоб зрозуміти, наскільки це поняття широке, варто пригадати нинішню еОселю. Кабмін затвердив можливість надання державної підтримки людям, що вже мають у власності житло чималої площі (для одинака – квартира до 51 м.кв., для сім’ї з трьох людей – до 94 м.кв.), а рівень доходів взагалі не має значення.
Найцікавіше запропонована система виглядає у разі порівняння підходів у наданні двох різновидів підтримки.
Оренда соціального житла передбачає можливість надання субсидії, якщо розмір пільгової орендної плати буде перевищувати певний (наразі невідомий) відсоток доходу сім’ї. Але це не означає, що держава чи місцеве самоврядування будуть безкінечно субсидувати соціальне житло.
Хоча в законі не прописані всі механізми, але в основу покладена модель, запропонована ЄС та Європейським інвестиційним банком. До речі, Уряд не планує чекати прийняття закону і вже розпочався процес обговорення відповідного експериментального проєкту.
Суть полягає в тому, що комунальна чи державна компанія організовує будівництво соціального житла для наступного надання його в оренду. Орендна плата диференційована для різних наймачів, але в середньому вона має покривати повну собівартість будівництва та обслуговування житла. В довгостроковій перспективі всі витрати на будівництво соціального житла мають окупитися за рахунок оренди. Тобто, це не дарування державою грошей, а інвестиції з великим терміном окупності, бо мова йде не про отримання прибутку, а безприбуткову діяльність з метою задоволення соціальних потреб.
Фінансово-кредитні механізми державної підтримки включають вже звичні пільгові іпотечні кредити, лізинг та компенсацію частини вартості квартири. Принципова відмінність від існуючої наразі системи – задля захисту від зловживань, отримане у такий спосіб житло неможна продавати протягом 10 років. А якщо власнику конче потрібно продати раніше цього строку, він має компенсувати отриману від держави допомогу.
Таким чином, особи із низьким рівнем доходів можуть розраховувати лише на пільгову оренду, яку держава забезпечує за принципом самоокупності. При цьому, таку допомогу можна отримати виключно у разі наявності у відповідному населеному пункті соціального житла. Соціальне житло ще треба побудувати, і не варто очікувати, що в найближчі десятиліття воно з’явиться у всіх містах, де є потреба.
Інших варіантів державної підтримки для малозабезпечених немає, адже надання субсидій за оренду звичайного житла не передбачено. Тобто, підтримка буде доступна лише для мешканців окремих населених пунктів.
Особи з рівень доходів не нижче середнього, що мають можливість орендувати житло і без допомоги держави, можуть отримати державну підтримку для пільгової купівлі власного житла. В даному випадку, держава надає безповоротну фінансову підтримку – створення системи забезпечення доступним житлом за принципом самоокупності не передбачається. І така підтримка може бути отримана в будь-якому населеному пункті, де є житло на продаж.
Навряд хтось буде заперечувати, що для підтримки більш заможного прошарку суспільства, що і сам може забезпечити себе потрібним житлом шляхом оренди, держава передбачає кращі умови та більш витратний спосіб, ніж для допомоги людям із низьким рівнем доходів. І це мало схоже на впровадження європейських стандартів.
Заплановані фінансово-кредитні механізми більше схожі на форму державної підтримки приватного будівельного сектору, аніж на ефективний спосіб вирішення житлових проблем населення в умовах дефіциту фінансування. Адже ніщо не заважає використати в даному випадку підхід, схожий до соціального житла – підтримка надається не на компенсацію частину витрат на купівлю житла за ринковою ціною, а виключно шляхом можливості купівлі по собівартості будівництва доступного житла, що споруджується спеціально створеними для цього державними чи комунальними компаніями або благодійними організаціями.
Чи є прийняття законопроєкту 12377 обов’язком країни в рамках Ukraine Facility?
І Мінрегіон в супровідній документації, і голова профільного Комітету ВР Олена Шуляк, стверджують, що прийняття законопроєкту 12377 до кінця цього року є необхідним для виконання зобов’язань за планом Ukraine Facility.
Ukraine Facility дійсно передбачає прийняття Закону з такою саме назвою, як і проєкт – “Про основні засади житлової політики”. Але там немає нічого про необхідність скасування ані існуючого наразі права певних категорій громадян на безкоштовне отримання житла для постійного проживання від держави, ані приватизації державного житлового фонду.
Важливо зазначити, що соціальне житло не підлягає продажу чи приватизації навіть за діючим законодавством, тому ніщо не заважає розбудовувати нову систему орендного соціального житла, відклавши на мирне майбутнє чревате зростанням суспільного напруження скасування Житлового кодексу та приватизації житла.
Фрагмент Ukraine Facility в частині вимог до законопроєкту 12377
Одночасно, проєкт не виконує частину із обіцяних вимог до нього.
Передбачено, що “доступність житла для найбільш вразливих категорій громадян має стати основним принципом у забезпеченні житлом“. В умовах катастрофічного дефіциту соціального житла, доступність до нього – це в першу чергу можливість позачергового отримання. Але проєкт взагалі не передбачає жодної пріоритетності надання житла найбільш вразливим категоріям громадян.
При цьому зовсім не складно відразу визначити перелік таких категорій громадян і передбачити окремо для них таку форму підтримки, як субсидії на оренду звичайного приватного житла, та пріоритетність її фінансування.
Новий закон має передбачати не лише створення різноманітних механізмів підтримки для громадян з різною фінансовою спроможністю але і визначення критеріїв доступу до них. Проте, проєкт ці критерії не визначає, а наділяє Кабмін повноваженнями в подальшому їх затвердити. При цьому, ключові для даних критеріїв загальні та мінімальні вимоги до споживчої вартості житла має встановлювати Мінрегіон.
Про новації позитивні, але з нюансами
Нарешті має з’явитися Єдина інформаційно-аналітична житлова система, як публічний електронний реєстр. В ній має бути все і про загалом житловий фонд, і про осіб, що мають право на отримання державної підтримки, і наявні пропозиції соціального та доступного житла.
Але створення самого реєстру – це лише половина справи, бо не менш важлива повнота інформації. Не варто розраховувати, що там в найближчому майбутньому буде повна і актуальна інформація про весь житловий фонд. Все тому, що переважна більшість житла у нас досі не внесена до Держреєстру прав для автоматичної їх передачі, а в ручному режимі дані про приватний фонд мають вносити його власники. Хочуть – вносять, не хочуть – не вносять.
Не зрозуміло, що заважало покласти на органи місцевого самоврядування обов’язок провести повну інвентаризацію, тим більше що саме в їх розпорядженні знаходяться всі старі матеріали БТІ.
Ще один позитив – обов’язковість розроблення ряду програмних документів житлової політики. Мова йде про державну, регіональні та місцеві стратегії, і розроблені на їх основі відповідні цільові програми, фінансування виконання яких має закладатися в бюджети всіх рівнів.
Щоправда, ми щось подібне вже проходили, включно із дуже великою Програмою будівництва 265 тис квартир за 11 мільярдів USD у 2009-2017 роках. Проблема не у відсутності стратегій і програм, а у можливості їх не виконувати. А механізмів гарантувати виконання програмних документів не передбачено.
Друга проблема є наслідком згаданого вище недоліку із наповненням інформацією новоствореної електронної житлової системи. Як можна розробити адекватну стратегію житлової політики, якщо навіть немає повної та актуальної інформації про наявний житловий фонд?
Реінкарнація земельних дерибанів через житлово-будівельні кооперативи
Один із запропонованих в проєкті механізмів будівництва доступного житла передбачає реінкарнацію житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) з окремими пільгами, якщо всі їх члени мають право на державну підтримку. Це достатньо ефективний спосіб забезпечити громадян житлом за помірну ціну, але за умови створення надійних запобіжників від зловживань.
Ось тільки ніяких запобіжників проєкт не передбачає. В Земельному кодексі залишається та сама неконкурентна передача комунальної землі у власність, що породила шалену корупцію раніше.
Нещодавно “Українська Правда” нагадала про наслідки існування ЖБК в минулому. Лише за одне засідання 1 жовтня 2007 року, Київрада роздала в приватну власність фіктивних кооперативів близько 1500 га землі під житлову забудову. Непогана така підтримка “нужденних”, коли 4-5 людей створюють кооператив і безкоштовно отримують у власність від десятків до понад сотні гектар (!) землі вартістю до понад 100 млн USD для “покращення своїх житлових умов”. А далі кооперативи цю землю віддавали у власність різноманітних ТОВок для будівництва звичайного житла на продаж.
Лише в Києві, так подарували близько 3000 га. Завдяки старанням прокуратури, частину ділянок за минулий час вдалося повернути, але не всі. Саме із цими оборудками досі пов’язані загрози будівництва нових житлових мікрорайонів поряд із Пирогово та Феофанією та посеред Біличанського лісу.
І це не перша подібна спроба. У 2021 році Мінрегіон розробив проєкт нового Житлового кодексу з аналогічними нормами. Національне агентство з питань запобігання корупції вказало на наявні ризики в антикорупційній експертизі і рекомендувало одночасно передбачити зміни в Земельний кодекс, якими приберуть можливість зловживань.
Рекомендації антикорупційної експертизи НАЗК 2022 року щодо процедурі надання ділянок під забудову житлово-будівельними кооперативами
Необхідно зазначити, що відповідно до пояснювальної записки, Мінрегіон надсилав влітку минулого року проєкт 12377 в НАЗК. Але там чомусь не побачили навіть той самий корупційний ризик, що раніше вже виявляли у проєкті Житлового кодексу.
Доречно взагалі задатися питанням, навіщо поспіхом без належного опрацювання відроджувати ЖБК, як окрему форму державної підтримки, враховуючи наш негативний історичний досвід?
Сенс ЖБК для громадян – можливість отримання житла по собівартості будівництва без ринкової націнки девелопера. Той самий результат, але без додаткових корупційних ризиків, легше досягти, передбачивши інвестування окремим категоріям громадян будівництва певної частки квартир в будинках соціального житлового фонду.
Такий підхід дозволить, по-перше, одночасно виконати одну із вимог західних партнерів для надання підтримки на будівництво соціального житла – дотримання принципу соціальної інтеграції, задекларованого в ст. 6 проєкту. По-друге, ці додаткові інвестиції в будівництво дозволять збільшити кількість будинків із соціальними квартирами та, відповідно, територіальне охоплення забезпеченням соціальним житлом.
На що очікувати ринку оренди житла
Огляд запланованих змін буде неповним без питання оренди житла. Про необхідність врегулювати ринок, що здебільшого знаходиться в “тіні”, кажуть останні десятиліття, але поки що виправити ситуацію не вдалося. Питання складне – важко знайти компроміс між мріями орендарів, орендодавців та податківців.
І наміри євроінтеграції суттєво збільшили актуальність врегулювання оренди. Неможливо створити в Україні наближену до ЄС житлову модель, якщо не побороти фетиш володіння власним житлом. А зробити це можливо лише переконавши громадян, що цивілізована оренда житла не менш надійна, ніж власність, і не набагато витратніша в довгостроковій перспективі, при цьому зручніша в плані мобільності. Просто розповіді, що в Швейцарії більше половини населення все життя орендує житло і чудово почувається, нікого не переконають – потрібні комплексні реформи.
Цей гордіїв вузол в проєкті 12377 вирішили просто розрубати – встановлюється обов’язковість державної реєстрації права оренди житла без жодних принципових змін в регулюванні прав орендаря та орендодавця.
До чого це призведе, спрогнозувати не складно.
Наразі, орендар із орендодавцем укладають договір для захисту своїх прав, але не афішують його, щоб зекономити на сплаті податків. Державі це невигідно, але оренда житла більш доступна і є певний захист сторін.
У разі прийняття нового закону, укладання договору без державної реєстрації права втрачає сенс – суди можуть їх вважати нікчемними, посилаючись на відсутність Держреєстрації права. А якщо зареєструвати – платити податки доведеться, бо інформацію про договір отримує податкова служба.
Тому є два варіанти. Або оренда дорожчає на розмір податків, тож житло в розпал війни стає ще менш доступним. Або орендар із орендодавцем стають взагалі незахищеними від можливих порушень їхніх прав один одним. Обидва варіанти суперечать заявленим цілям реформи.
Враховуючи війну і важкий матеріальний стан переважної більшості населення, скоріш за все держава і додатково податків багато не отримає, і ще більше підірве довіру українців до інституту оренди житла.
Проєкт реалізується за підтримки The European Endowment for Democracy (EED).
